Cap d'Ail
Villa Lumière
Contexte et mission
La villa Lumière est une villa de style néoclassique de xx m² construite en 1902 pour Louis Lumière au Cap d’ail. Installée sur un terrain de xxx m² doté d’un jardin méditerranéen et exotique où se côtoyaient pins et palmiers, elle est constituée d’une partie centrale et de deux avant corps en éperons sur un soubassement en cul de lampe avec une façade sur rue précédée d’un escalier à volées doubles divergentes puis convergentes. Le terrain de.
Lors de notre intervention, l’ensemble avait été achetée aux enchères par des marchands de biens qui avaient engagé des travaux de rénovation de la villa Lumière et de création d’une deuxième villa, moderne celle-ci, à l’autre bout du terrain. L’objectif étant pour ces opérateurs de repositionner ces deux maisons sur le marché des maisons de luxe de Cap d’Ail.
Par suite de différents stratégiques entre actionnaires initiaux, notre mission consista à évaluer ce projet (travaux supposés achevés) pour déduire une valeur de cession admissible par toutes les parties.
Points clefs de l'expertise
- Maison ayant subi de nombreuses transformations au fil du temps
- L’intérêt architectural de la villa historique est amoindri par une implantation trop proche de la rue et un vis-à-vis sur un bâti voisin médiocre qui limite la vue sur mer.
- Terrain contraint entre deux routes
- L’implantation de cette deuxième villa réduit la jouissance du jardin.
- Coûts de travaux de rénovation relativement importants du fait des modifications subies au fil du temps.
- Le marché haut de gamme du Cap d’ail est particulièrement étroit et ne concerne que des biens sans défaut.
Conclusion
Compte tenu de notre intervention tardive sur un projet déjà engagé mais non achevé, nous avons dû procéder à une évaluation sur la base d’un prévisionnel d’exploitation tenant compte des aléas et risques (coût des travaux, réglementation d’urbanisme) pouvant impacter la marge future.
Notre analyse critique de certains aspects du projet et des caractéristiques des biens à rénover, nous a amenés à proposer un prix de sortie revu à la baisse par rapport aux objectifs des opérateurs mais plus conforme aux caractéristiques des produits.
