Poitiers
Palais des ducs et comtes d'Aquitaine
Le contexte
Le palais des ducs-comtes d’Aquitaine à Poitiers est un bâtiment de style gothique angevin de 6500 m² classé monument historique et jardin protégé. Construit sous Louis le Pieu, il est notamment connu pour sa tour Maubergeon (1104) et la Aula, grande halle de 800 m² bâtie par Aliénor d’Aquitaine. Sous l’Ancien régime, il abritait le parlement d’Aquitaine. On y rendait aussi la justice.
À la Révolution, il devient le Palais de justice puis Cours d’appel. Au XIXe siècle, on lui adjoint un bâtiment spécifique, l’actuel Tribunal de grande instance.
En 2018, le TGI et la CA doivent emménager dans la future Cité judiciaire dans l’ancien collège des Feuillants. Les Domaines, pour le compte de l’État, lancent un appel d’offre pour faire évaluer par un expert privé la valeur vénale de l’ensemble des bâtiments. La ville de Poitiers, prioritaire, est intéressée avec projet d’en faire un lieu touristique, culturel et patrimonial.
Points clefs de l'expertise
- Importantes servitudes : inscrit Monument historique (liste de 1962) + Plan de sauvegarde et de mise en valeur. Travaux et soins d’entretien réglementés (loi Malraux) mais dispositions fiscales en contreparties.
- Coûts d’aménagement très élevés (plusieurs dizaines de millions).
- Difficultés d’aménagement pour un autre usage (différences de niveau, nombreux escaliers…).
- Vente fléchée au budget de l’état qui n’a donc pas intérêt à le vendre trop bas.
Conclusion
La ville de Poitiers souhaite transformer le lieu en espaces culturels et touristiques pour attirer les touristes du Futuroscope vers le centre-ville (objectif : 300 000 visiteurs par an).
Notre expertise a montré que le projet de la ville a un réel potentiel mais serait difficile à rentabiliser sur les 6500 m² et conduisait à une sous-évaluation du bâtiment pour l’État. Nous avons donc proposé une valorisation sur la base d’une surface culturelle circonscrite au cœur du bâtiment (tour Maubergeon et Aula) et du solde en bureaux et logements monument historique. Nous avons calculé la redevance d’un bail emphytéotique sur cette base.
