NOS MÉTHODES D'EXPERTISE
L'expert dispose de différentes méthodes d'expertise préconisées (entre autres) par la Charte de l'expertise immobilière, la RICS et TeGOVA. Son rôle est de définir et de combiner les méthodes adaptées au bien à expertiser. Suivant les recommandations du rapport Barthès de Ruyter, le cabinet SR Experts utilise toujours au moins deux méthodes lors de ses évaluations.
Les méthodes par comparaison
Ces méthodes permettent d'évaluer un bien ou des droits immobiliers en attribuant une valeur déduite de l'analyse des ventes de transactions comparables.
Les méthodes par le revenu
Elles comprennent deux approches principales.
Par capitalisation.
On détermine la valeur à partir d'un taux de rendement ou de capitalisation issu de l'observation du marché sur un loyer ou une valeur locative potentielle.
Par actualisation.
On projette un ensemble de flux futurs sur une période d'analyse proche de la notion de de business plan. Cette méthode présente un grand intérêt dans les hypothèses de travaux de transformation de l'actif.
Les méthodes par le coût de remplacement
Dans certains cas, pour des biens exceptionnels ou industriels, ou en l'absence de marché, l'expert peut avoir recours aux méthodes par le coût de remplacement. C'est une méthode de calcul qui permet d'obtenir une valeur en soi, souvent utilisée dans le cadre de sinistres par les assureurs (remplacement à l'identique ou à l'équivalent).
Les méthodes professionnelles
Liées à la construction ou au développement.
Les méthodes du bilan "promoteur" ou du bilan "aménageur" permettent d'évaluer les postes de coût et de profit pour définir la valeur d'un terrain.
Méthode hôtelière et ses dérivées
Mode de calcul partant du prix de vente à la chambre ou au séjour en regard des coûts associés pour dégager la valeur des murs à partir des coûts d'exploitation.
Méthode des ratios professionnels
Elle est issue de l'observation et de l'analyse des différentes professions pour déterminer le taux d'effort -c'est à dire la valeur maximum du loyer- en fonction du pourcentage du chiffre d'affaires.